山东高层建筑消防设施维护保养相关要点

山东高层建筑消防设施维护保养相关要点

1 高层建筑的发展趋势

随着社会主义市场经济的深入发展，我国城市建设发展迅速，作为现代化城市标志之一的高层建筑、超高层建筑已大量投入使用。如四川省成都市现有高层建筑500余栋，投入使用的超高层建筑有近30栋、目前西南地区第一高层大厦——成都民兴金融大厦，48层，高近150米，建筑面积近8万平方米。现正在建设的高层建筑还有很多，近几年，随着电子信息产业飞速发展，高层建筑物的智能化程度也越来越高。

2 高层建筑消防设施的现状

高层建筑，尤其是超高层建筑的消防安全应立足于自防自救。投入了大量人力、物力和财力安装配置的消防设施（如火灾自动报警系统、自动喷水火火系统、泡沫灭火系统、气体火火系统、消火栓火火系统、防火分隔系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、消防通讯系统等），如何保证其发挥正常功能，对高层建筑的消防安全起着决定性的作用。

目前高层建筑消防设施的现状及存在的问题主要表现在以下几个方面：

2．l 大中城市的高层建筑消防设施基本上落实了维护保养，与具有资质的消防技术中介服务组织（如称消防维护公司）签定维护保养合同，明确厂双方职责。由于公安部第30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》第十条和一些地方法律法规明确规定了这方面的条文，如《成都市消防条例》第十八条规定：建筑物设有自动消防设施的产权单位或管理单位，应当与具有消防设施维护保养资格的单位签定自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消防设施的正常运行。

2.2 建筑物的产权单位或物业管理单位一般不具备高层建筑消防设施维护保养的技术能力和资质资格，所以委托消防维护公司进行。消防维护公司的技术水平和履行消防法律法规的职责，决定了高层建筑消防设施的运行状态。

2．3 随着电子技术的快速发展，消防电子产品种类繁多，一个城市内高层建筑消防设施的消防电子产品种类也很多，技术支持要求高。一个消防维护公司维护几十栋高层建筑消防设施是常有的现象，对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求。

2．4 高层建筑消防设施维护保养合同签订期限受到制约。现在普遍签定的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。而对于一栋多产权的建筑存在多家消防维护公司维护保养的局面，消防设施系统一旦出现问题。消防维护公司互相推诿，系统得不到正常的维护保养。

2．5 市场经济决定了市场营销的方式。消防电子产品的生产厂家基本上在各地区（省）确定了营销总代理，而这些总代理基本上是本地区（省）的消防技术中介服务组织（如消防工程公司、消防维护公司），这些总代理对非自己维护的消防设施需要进行技术支持时，往往采取从价格上、技术上垄断（如火灾自动报警集中控制器主机编程代码不透明、CRT系统进行调整软件编程、主机主板升级或更换时在价格上垄断），给消防设施的正常维护造成被动局面。

2．6 维护技术无定事，维护报表不明确。建筑消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。现在维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，无一些技术参数来说明消防设施的运行状态；《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水系统施工及验收规范》、《泡沫灭火系统施工及验收规范》、汽体灭火系统施工及验收规范》的维护管理条款明确了一些规程，但对现有建筑消防设施的维护没有全向的约束，该规范的适用范围也不适应现有情况。

2．7 随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养也纳入了招投标的范围。往往出现投标单位消防设施维护保养费相差悬殊，造成招标单位无法按程序进行。少数投标单位以价格战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。

2．8 消防部门对建筑消防设施维护的监督力不从心，表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上。建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本；在建筑消防设施的监督检查中，往往采取眼观手摸的简单手段，判断建筑消防设施的正常与否，降低了消防部门的权威性。

3 如何对现有建筑消防设施的维持现状加强管理，笔者认为应采取以下主要措施：

3．1 制定保障建筑消防设施正常动转的法规体系，包括行政法规和技术法规。法规体系的细致化，是社会文明发展的必然产物。这使建筑物的产权单位、物业管理单位、消防中介服务组织和消防部门都能有法可依，明确责任，相互制约，是保障建筑消防设施正常运转的基石。

3．2 强化建筑消防设施维护保养资质管理，实行市场准入制度。定期对消防中介服务组织进行抽查、测试、考核，形成优胜劣汰的机制。

3．3 随着建筑消防设施维护保养招投标机制的不断完善，维护保养收费定额标准迫切需要有关部门制定市场指导价格，增加维护保养市场透明度，以防恶意竞争，使建筑消防设施维护保养成本公平合理。

3．4 提高消防产品售后服务水平，由于建筑内安装的消防电子产品对特定型号的依赖性比较强，不同的消防电子产品（如火灾报警探头、编码程序）不能兼容，产品技术应全面支持，不能搞技术封锁，价格垄断产品。

3．5 建筑物的产权单位或物业管理单位与消防中介服务组织签定的维护保养合同宜2年为一个周期，原则上一栋建筑由一家维护保养公司进行维护保养，合同的甲乙双方明确职责，相互诚信。

3．6 统一维护保养技术标准，定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。消防部门应会同有关部门尽快制定建筑消防设施维护保养技术标准，以技术参数为核心定量定性地反映建筑消防设施的运行状态和维护保养的情况，整体提高维护保养的水平。

3．7 加强建筑消防设施监督检查的力度和监督手段。消防监督检查人员要提高建筑消防设施涉及的业务素质和业务水平，凭借过硬的业务技能，依靠建筑消防设施检测工具（仪器），用技术参数定量定性地监测建筑消防设施的运行状态，加大执法力度，为建筑消防设施维护保养提供一个公开、公正、公平的市场秩序。

总之，城市的高层建筑和超高层建筑的大量投人使用，建筑消防设施运行的正常与否，直接关系到建筑物的消防安全。建筑消防设施维护保养市场如何规范其行为，是一个不容回避的新课题。